楼市去库存步入"下半场":区域分化凸显 调控更有针对性

时间:2016-05-03 16:40:29

     “这几天成交比较差,主要是因为我们卖得差不多了,近期还调高了价格。”在北京大兴区一处中高档楼盘工作的售楼员表示,“五一”期间来看房的购房者不多。由于整体价格较高,且一季度成交火爆,一线城市“五一”期间成交量料低于预期。目前,楼市复苏有从一线城市扩散到二线城市的迹象,但房地产市场整体库存较大,区域分化态势将愈演愈烈。楼市已步入存量房时代的“下半场”。实现楼市软着陆是调控的底线,政策料继续沿着“因城施策”的轨道进行有针对性的调整。“五一”假期房展会的看房人不多,但这符合市场预期,主要原因有三个方面:一是现在整体价格偏高,很多人持观望态度;二是一线城市购房政策比较紧,部分购房需求不能被释放出来;三是部分需求在3月和4月提前被释放。

       整体上,由于房价较高,且一季度涨幅较快,在沪深政策进一步收紧的影响下,一线城市楼市正逐步“去燥”。根据中国指数研究院5月1日发布的“百城价格指数”,4月北上广深不再领涨,涨幅前十个城市大多为一线城市周边城市,比如廊坊、惠州等。销量方面,深圳、上海由于楼市调控政策出台而成交回落,其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升,南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。从新政前后的市场数据看,上海和深圳两个城市的政策效应开始显现,成交量萎缩明显,价格略有小幅下调。总体上看,后续此类政策效应还会继续显现。未来政策监管的重点在于,积极推进分区管控的模式,对相关区域、具体物业类型进行差别化的市场调控。4月份二线城市房价上涨明显,二线城市已成为复苏主力。从长周期来看,我国银行业给地产需求端加杠杆的阶段刚开始,按揭贷款占银行总贷款比重的上升或助力房地产基本面向上。基于一二线城市良好的基本面,金融机构将在一二线城市加杠杆,促进这些区域市场基本面持续上行。

       今年前四个月楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市的贡献拉动,三四线城市则基本没有反弹,这折射了中国房地产区域性、结构性的“冰火两重天”现状。总量上,中国房地产库存依然较大,去库存仍是主题。中信证券认为,房地产库存可以划分为“已出让未开工的土地”、“在施工未销售的资源”和“已竣工未顺利出售的房屋”三大部分。其根据一定假设测算,在2015年底,全国纯住宅(不含农村房屋,不含小产权房)的库存有59.1亿平方米,全部房屋的库存有100.9亿平方米。2015年,我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年,所有房屋广义库存去化周期为7.9年。


       库存量庞大仍是行业的主要问题,特别是商办类土地出让严重过剩。过去十年来,商服用地一直都占到房地产用地出让30%上下的比例。而在商品房销售中,商业物业的销售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜欢营建商业综合体,建造大量的商场、写字楼和酒店,商业地产的供给过剩程度远超住宅。由于需求不同,各地楼市库存“去化”也不同。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推,北京目前约有6.66万套商品住宅库存的去化周期为8个月,已接近8-10个月合理去化周期的水平。目前北京楼市出清周期保持在9到10个月左右的相对合理水平,出清周期持续降低。但三四线城市库存压力较大,截至2016年3月出清周期已上升至31个月左右。


      在成交方面,预计2016年整体成交量不及2015年,但优于2014年。其中,一线城市及部分库存压力较小的二线城市去化压力下降,而库存高企的三四线城市供过于求的局面年内难以改善。成交价格方面,各线楼市价格分化将进一步加剧,去化压力大的三四线城市房价面临下行压力,而价格飙升的一二线城市疯狂一段时间之后将重回理性。 近期高层强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。去库存仍是2016年政策调整重点,强化“分类调控”、“因城施政”将是房地产行业政策的主旋律,整体行业政策仍保持宽松态势。实际上,从3月底以来各地调控政策来看,差异化调控相当明显。比如,廊坊、惠州等地紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行        为等政策;南京、苏州等地也出台限价政策,平抑房价涨幅;吉林、长沙等地通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放,鼓励库存去化。这些政策的效果也开始显现,例如,燕郊楼市“五一”前已开始“冷冻”。接下来市场不太可能保持3月这么高的成交数据,但总体上今年还是一个“大年”。在他看来,中国房地产并未“泡沫化”,仍是安全的。纽约是衡量北京、上海等核心都市的标杆,这类城市房价取决于经济体的财富总量、该城市住房供应能力等。目前,北京、上海的房价略低于纽约,在供应上也弱于纽约。


       还有一些研究机构认为,2016年的房地产市场可能类似2013年的情况,“量缩价涨”或“量缩价平”,房价真正回落或许要到2017年以后。但中国城镇化空间依然较大,对地产价格的基本面支撑也会更充足。即便不考虑政府扶持因素,在足够的需求支持下,房价下跌也只是周期性下跌,而不会是泡沫破灭。业内人士建议,要实现软着陆有待行业长效机制的建立。这包括完善住房信息系统,构建大数据监管平台;完善住房保障体系,分类调控;基于行业规模的保障房货币化、公积金证券化、共有产权等制度性探索。

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